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多地颁布“限预令”,房产预售制度将走向消亡吗?玛瑙湾官网 - 资金银行存管

多地颁布“限预令”,房产预售制度将走向消亡吗?

发布时间:2018-10-23 18:40:53

国庆期间,当小玛哥和玛粉们都在享受着惬意闲适的小假期时,购房业主向开发商“维权”的事件却频繁地见诸报端:有的是因为房子迟迟不交付,有的是因为房价下降要求退房或补偿,更多的则是因为交付房子的质量存在问题……

而这些似乎都指向了房地产市场一项现行的制度——预售。

在很多人的印象里,一手交钱一手交货,才是正常的商业规则,但是预售制下的房地产行业却是先收钱后干活,而且普遍18个月之后才“交货”。这种模式曾对促进我国房地产市场大繁荣起到了积极作用,却也带来了各种各样的问题。

而在近期,多地的房产预售制度发生了松动。例如,广东深圳推出了全国首个商品房现房销售试点项目,安徽合肥要求探索建立新建商品房现房销售备案制度,广东中山已准备出让10幅现房出售地块……

预售制的丧钟,似乎已经在购房者的耳边响起。不过,结束预售能包治百病,解决预售制下的全部问题吗?关于预售购房者又应该应如何看待呢?

 

“预售制”为何物?

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商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。

商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本

 

曾经的“功臣”如今已成隐患


中国社会科学院法学所研究员刘俊海曾说:商品房预售制度是万恶之源,是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一。从现实案例来看,这一制度的确存在着诸多弊端。

不久前“频发”的预售购房业主维权事件中,最多的是因为交付的房子质量有问题。一两年前买的房子,直到交房才发现质量堪忧——这就是预售制广为人们诟病的地方之一。

从商品交易方式上看,房屋未建成就预先销售,这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。一些开发商只重销售,不重品质,一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。其不良后果典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题,甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益。而一旦房子出现问题,在我国目前的法律框架内,对开发商的惩罚措施十分有限。

对此,之前流出的广东房协《通知》文件显示,广东省住房城乡建设厅拟好上报的材料中,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。其重要理由就是,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

此外,预售制度还方便了开发商避税。

根据2003年国税发83号文,房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率,预售收入的利润率不得低于15%(含15%)。而一些地区是通过查账征收预收款所得税,这其中操作空间较大。

 

预售制并非百害无一利

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但是,预售制并非一无是处,甚至可以说在过去它堪称“有功之臣”。

从本质上看,商品房预售制度,是房地产开发企业一种重要的融资手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,降低开发资金的使用成本。

一般来说,房地产项目开发资金的来源主要包括:自有资金、贷款、购房者的预付款。其中,自有资金、购房者预付款平分秋色,各占总资金的四成左右。因此预售相当于让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用,可以大大增加利润。

由于开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者预付的房款,即可顺利实现经营运转,这就吸引了大批开发商进入市场。

此前,融创中国董事长孙宏斌曾谈到,为什么很多(做房地产的)人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款。

大量开发商投身房产业的结果,就是商品房市场得到了大发展、大繁荣。过去30多年时间里,中国内地累计开发超过400亿平方米的房子,其中60%以上是住宅,极大地改善了人们的居住品质。

然而,随着房地产市场发展日益成熟,预售制带来的矛盾愈发尖锐,过去的“蜜糖”已渐渐出现成为“砒霜”的趋势。

 

别人家的预售为何风平浪静?


内地的商品房预售制,是由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立,并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,由此预售制成为国内商品房销售的主要形式。

但预售制度其实并非中国内地的原创,而是学习自香港地区的“卖楼花”。

1952年以前,中国香港的楼房都是整栋出售的。显然,一般的民众想要买房,经济实力上难度极大。当时,香港国际鸿星集团的吴多泰首创了分层出售,大幅降低了购房门槛。用这种方法,他在1952年把两栋楼拆分成10套出售,几天之内就宣告售罄。

1954年,著名港商霍英东想出了“卖楼花”的妙招——第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥交10%,然后,按进度交第三期、第四期……直到付清。这种模式极大地降低了购房门槛,在香港引发巨大轰动,四方街项目开售的第一天,买房的人蜂拥而至,买到名额的人随手就能加价卖出获利。100多栋房很快就卖完了。

1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行了规范管理。

之后,经过市场不断调节、完善,不仅分层出售变为分单元出售,而且分期付款的首期也降至总楼价的10%-20%。整个行业市场变得十分狂热,新楼盘一出就秒光。而预售制度不仅存在于中国内地和香港地区,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也有预售房。

那么,为什么无论是中国香港,还是国外的预售制度,运转都相对良好,没有出现内地的问题呢?

主要原因在于资金监管。与中国内地不同的是,其他地区的商品房预售制度往往伴随着严格的监管措施,实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商,而是由律师行、银行等机构代为监管,根据开发商建设的不同阶段按比例付给其相应房款。

和我国香港的“卖楼花”及国外的住房预售制度相比,内地住房预售制度的最大特点是:第一,在交房之前购房者就支付全款;第二,购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。

这样的预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险,也对银行的信贷造成了不小的冲击。由于已经付给开发商全款,维权中业主往往处于弱势的地位;就连放贷银行,也一同被房地产开发商绑架了。

 

预售制亟待完善,取消是未来趋势

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在房地产市场上行周期中,预售制带来的种种问题,往往伴随着市场繁荣和房价上涨而慢慢消弭;而在严厉调控的当下,房价整体保持平稳,局部甚至还有下跌,购房者情绪更加容易激动,导致冲突进一步被放大。

事实上,早在2005年,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》就指出,预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为,建议考虑取消房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

此后,取消商品房预售的呼声不时传出。根据公开报道,2006年和2007年,均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案,建议取消商品房预售制度。

预售制的收紧乃至最终取消,往往是房地产市场进入成熟阶段后的趋势。在各国房地产市场发展的初期,几乎都实行过商品房预售,以促进市场发育;但随着市场发展成熟,住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决,预售制度就会随之限制或取消。

而现房销售可以促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量;门槛的提高也会促进行业加速洗牌,淘汰一批实力弱的小企业,有利于促进房地产市场的平稳健康发展。因此,取消预售制,改为现房销售是大势所趋。但这个进程却不可强求一蹴而就,在取消预售的条件成熟之前,当务之急应是对预售制度加以完善。

目前,现房销售已经在一些地方试点,预售制的完善也可以考虑逐步展开试点,吸取欧美国家经验,取消预售的融资功能,仅保留其订货功能(这也符合当前去杠杆、控制房地产泡沫的诉求)。这种模式,可以让此前由购房者承担的风险转移到开发商和银行身上,有助于开发商和银行更加审慎地对待开发项目。

当然,由于预售制度是法律规定的,其调整完善还需要推动法律的修订。